賃貸をチェックするにはコレ

同様の不動産が売買された事例があったとしても、過去における取引の頻度や最近の事情(たとえば、市場の変化などにより潜在的な需要がなくなっていないか)などに留意する必要があります。一方、そのまま他に転用することが可能と考えられる不動産でも、同様の不動産が売買された事例がない場合には、監査上、慎重に判断すべきです。
流動化実務指針では、リースパック取引がオペレーティング・リース取引であって、譲渡人(借手)が適正な賃借料を支払うこととなっている場合には、売却処理を認めています。「適正な賃借料」については、一般的には、独立した第三者間における通常の取引と同等の条件による賃借料と大幅に異ならないことが想定されます。
適正な賃借料が容易に把握できない場合は、市場性に乏しく譲渡人以外による利用が困難である可能性があるため、監査上、売却処理の可否の判断を行う際に留意が必要です。特殊性の判断においては、建築物の仕様等に関する技術的知識、不動産の売買・開発・環境等の規制に関わる法務知識、不動産の売買市場や賃貸市場に関わる知識等、専門的で幅広い知識が要求されることから、必要に応じて専門家の業務を利用することを検討する必要があります。
セール・アンド・リースパック取引とは企業が保有する固定資産を一度別の会社に売却し、その会社からあらためてリースという形でその資産を賃借する取引のことをいいます。セール・アンド・リースパック取引だからといって、オフバランス化がすべて認められないというわけではありません。
セール・アンド・リースパック取引であっても、リースパック取引が、オペレーテイング・リース取引に該当し、譲渡人(借手)が適正な賃借料を支払うこととなっている場合には、その限りにおいて、リスクと経済価値が移転しているものと認められます。リースパック実施時における留意点は以下の通りです。

リースパックは、一定のキャッシュ・フローを保証するため不動産売却後も当該不動産に継続的に関与することになります。しかし、適正な賃借料に基づくオベレーティング・リースの場合には、不動産のリスクと経済価値のほとんどすべてを留保することにはならないため、売却処理を妨げる重要な要因ではないと考えることもできます。
ただし、リースパックは不動産についての一定のリスクを留保する側面を有しますので、リースパック以外の他の継続的関与もある場合、たとえば以下のようなケースでは、監査上、慎重に検討する必要があります。譲渡人がリースパックを行った上で、匿名組合出資を行い不動産から生じる経済価値の上昇を制限なく享受するとともに、買戻し権等が付与されているようなケース匿名組合の資金調達は、融資(デット)と出資(エクイティ)部分に大きくわかれます。
後ほど説明するリスク負担の5%ルールを根拠に、譲渡人が譲渡価額の5%以内までの額についてエクイティ出資を行っているケースは、これまでSPCを使った流動化取引では多く見られました。しかし、このような取引は、リスクと経済価値の移転という観点からは、以下のような矛盾点を指摘することもできます。
すなわち、SPCが保有する不動産が値上がりをした場合や賃貸収入が増加した場合には、融資の返済額はあくまで元本+約定金利に止まりますので、デッ卜部分の貸し手には値上がり益や賃貸収入上昇の恩恵を享受する余地はありません。値上がり益、賃貸収入の増加は、出資に対する持分の増加、配当の増加という形で、エクイティ部分の出資者が青天井で全額享受することができてしまうのです。
このようなケースにおいてリース・パック、買戻し権等が付与されている場合には、スキーム全体として考えると、実質的にほとんどすべての経済価値を留保しているとも考えられます。流動化実務指針の規定を個々にクリアしている場合でも、全体としてリスクと経済価値が移転しないと考えられる場合もあるのです。
リースパックを行った上で転貸を行い、受取賃借料が変動支払で、あるのに対し、支払賃借料が固定支払で解約不能となっているケースこのようなケースでは、譲渡人による投資家へのキャッシュ・フローを保証する性格がより強くなります。このような契約条件の下で、匿名組合出資による不動産の価値の上昇に関する便益の享受、買戻し権の譲渡人への付与が行われる場合には、先ほどのケースと同様に、実態的には不動産のリスクと経済価値のほとんどすべてが移転しているとは考えられないケースも多いと考えられます。
実質的に解約不能なリース期間が、建物等の経済的耐用年数 (おおむね75%以上)を占める場合にはファイナンス・リースに該当するため、流動化実務指針でオフバランスが認められているオペレーテイング・リースとはみなされません。解約不能なリース期間の算定にあたりリース取引実務指針で、は、借子が再リースを行う意思、が明らかな場合を除き、同リース期間は解約不能のリース期間に含めないとされています。
長期間利用可能な不動産のリース取引では「借手が再リースを行う意思が明らかな場合」に該当するかについて、以下のような点を総合的に考慮、して、実質判断を行う必要があります。上記のような点を総合的に考慮し、契約上の賃借期間よりも実質的な賃借期間の方が長いと判断される場合には、後者の実質的な賃借期間に基づき、オペレーティング・リースの判定を行うこととなります。

また、オペレーティング・リースの判定にあたっては、解約不能期間中のリース料総額の現在価値が、当該リース物件の見積り現金購入価額のおおむね90%未満である必要があります。 90%以上である場合には、ファイナンス・リースに該当してしまうからです。
この場合に借子が現在価値の算定のために用いる割引率は、SPCが譲り受けた資産に係る計算利子率の代替として、譲渡人以外の投資家から行った資金調達の加重平均金利が、一般的に用いられます。もし、SPCにおける計算利子率を知り得ない場合には、譲渡人の追加借入に適用されると合理的に見積もられる利率を適用することとなります。
流動化実務指針においては、セール・アンド・リースパック取引における適正な賃借料の支払額は、リスク負担の金額に含めないとされています。賃借料が適正な水準でない場合には、適正な水準を超える部分は後述(9)で説明するリスク負担の金額に含めることになります。
適正な賃借料の判定にあたっては、当該賃借料の水準がどのように決定されたかについて理解をした上で、類似の不動産の賃借料の水準と比較するなどの検討も考慮する必要があります。これらの検討を行う上では、譲渡価額における適正な価額の検証と同様に専門家の業務の利用をすることも検討すべきです。
フローチャートのでは、実質的なリスク負担割合がおおむね5%の範囲内であることがオフバランスの条件とされています。リスク負担とは、流動化した不動産がその価値のすべてを失った場合に譲渡人に生じる損失のことです。
リスク負担割合の分子に入るリスク負担の金額は以下の通りです。

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